Як перевірити власника квартири перед орендою: повний гайд

Зміст:

• Чому важливо перевірити власника квартири перед орендою
• Які документи обов’язково має пред’явити орендодавець
• Алгоритм перевірки власника квартири: покрокова інструкція
• Вивчаємо документи – не просто дивимося, а ЗВІРЯЄМО
• Перевіряємо дані у відкритих реєстрах
• Аналізуємо договір оренди
• Поспілкуйтеся з сусідами
• Звертаємо увагу на нюанси
• Життєві ситуації, які мають насторожити
• Самостійна перевірка через державний реєстр: коротка інструкція
• Поради для орендаря, який хоче уберегтися від ризиків
• Заключення

Коли орендуєш квартиру, рідко хто замислюється, що здавач може виявитися шахраєм. Знайомий знайомої підписав договір, сплатив заставу, а вже за тиждень на порозі з’явилися справжні власники. На обличчях – подив і обурення. Зі слів господині, квартиру жодного разу не здавали. Ситуація, яка здається казусом, трапляється частіше, ніж здається. Причина банальна – майбутні орендарі не цікавляться, хто власник квартири, чи має він право здавати житло, і не перевіряють документи. У вирі пошуків бажаної оселі легко втратити пильність, особливо коли квартир мало, а охочих – багато.

Щоб не опинитися в незручному становищі, втратити гроші чи підписати договір із шахраєм, важливо ще на першій зустрічі поставити правильні запитання і перевірити документи. Для цього не треба бути юристом – достатньо знати основні ознаки надійного орендодавця та способи перевірки власника.

Чому важливо перевірити власника квартири перед орендою

В українських містах, особливо у великих, ринок оренди завжди був привабливим для аферистів. Пропозицій багато, і здається, що якщо знайшлася пристойна квартира – треба хапати. Саме цим користуються недобросовісні посередники або особи без відповідних прав. Деякі здають житло без відома справжнього власника, інші підробляють документи, а частина – навіть здають одну й ту ж квартиру кільком людям водночас.

Ігнорування перевірки може обернутися не лише втратою грошей чи нервів, а й серйозними юридичними наслідками. Наприклад, у разі рейдерського захоплення чи проблем із реєстрацією місця проживання. Відпускаючи ситуацію на самоплив, орендар ризикує залишитися без житла та прав на захист.

Які документи обов’язково має пред’явити орендодавець

Перед тим, як навіть думати про підписання договору оренди квартири, майте на увазі перелік ключових документів, які має надати власник:

• Паспорт громадянина України або інший офіційний документ, що посвідчує особу.
• Документ, що підтверджує право власності на квартиру (свідоцтво про право власності, витяг з Державного реєстру речових прав, договір купівлі-продажу, спадщини, дарування тощо).
• Технічний паспорт житла – для підтвердження адреси та основних характеристик квартири.
• Довіреність на право підписання договору або здачі житла – якщо присутній представник власника.

У реальних ситуаціях трапляється, що власник не хоче показувати оригінали документів, посилаючись на втрату або зайнятість. Це привід насторожитися. Будь-який добросовісний орендодавець готовий надати оригінали і дозволяє їх переглянути.

Алгоритм перевірки власника квартири: покрокова інструкція

1. Вивчаємо документи – не просто дивимося, а ЗВІРЯЄМО

Паспорт власника має співпадати з даними у правовстановлюючому документі. Зверніть увагу на номер, серію, ПІБ, а також – адресу квартири у свідоцтві чи витягу. Не соромтеся робити фото документів для власної безпеки (звісно, за дозволом).

Іноді власник квартир здає їх через посередників чи родичів. У такому разі вимагайте довіреність, де чітко прописано право цієї особи укладати договори оренди.

2. Перевіряємо дані у відкритих реєстрах

Витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно можна отримати онлайн через портал Дія або у нотаріуса. Такий документ містить інформацію про справжнього власника, наявність арештів та інших обтяжень.

Ось як самостійно перевірити власника:

• Зайдіть на сайт Мін’юсту або портал Дія.
• Введіть адресу чи кадастровий номер квартири.
• Сплатіть держмито та отримайте витяг (зазвичай це займає до 10 хвилин).

У цьому документі шукайте розбіжності: іноді шахраї надають підроблені папери, або ж житло перебуває під арештом.

3. Аналізуємо договір оренди

Договір має містити повні дані власника, адреси об’єкта, чітко прописані права та обов’язки сторін, суму оплати й строки. Запитайте, чи був цей договір завірений нотаріально – це додасть захисту.

Поширена історія: посередник наполягає на авансі «за бронювання» ще ДО підписання договору. Чесний орендодавець спершу укладає договір, а вже потім бере оплату.

4. Поспілкуйтеся з сусідами

Іноді корисно познайомитись із сусідами – вони часто знають, хто справжній господар квартири та чи не було тут проблем з орендарями. Особливо якщо квартира здається вперше або у новобудові.

5. Звертаємо увагу на нюанси

• Якщо власників кілька, усі вони повинні дати письмову згоду на здачу житла.
• Якщо у власника є неповнолітні діти, потрібна згода органу опіки на підписання договору.
• Орендодавець відмовляється показати документи – кращий варіант відмовитися від цієї угоди.

Життєві ситуації, які мають насторожити

• Орендодавець надто поспішає, вимагає передоплату, не погоджується на зустріч вдень або біля квартири.
• Не дає сфотографувати документи, виправдовуючись турботою про «безпеку персональних даних».
• Всі переговори – тільки телефоном або в месенджерах, особисті зустрічі уникає.
• Замість договору оренди пропонує «розписку» чи «усну домовленість».
• Вказані у документах дані не збігаються між собою або з інформацією з реєстрів.

У таких випадках варто обрати інший варіант або проконсультуватися з юристом.

Самостійна перевірка через державний реєстр: коротка інструкція

1. Перейдіть на портал Дія або сайт Мін’юсту для замовлення витягу з реєстру речових прав.
2. Заповніть онлайн-форму, вкажіть дані про нерухомість.
3. Сплатіть держмито (сума невелика, оплата карткою).
4. Отримайте електронний документ із відомостями про власника та можливі обмеження.

Цей документ – найкращий доказ, що власник має право здавати житло.

Поради для орендаря, який хоче уберегтися від ризиків

• Домовляйтеся про перегляд квартири лише у присутності власника або його законного представника.
• Завжди вимагайте оригінали документів, а не копії.
• Не сплачуйте жодних авансів до підписання договору.
• Оформлюйте письмовий договір, бажано в присутності свідка або нотаріуса.
• Зберігайте всі чеки, квитанції та переписку.

Якщо власник дотримується прозорості, відкритий до перевірок і не створює штучних перепон, орендувати квартиру з ним буде безпечніше.

Заключення

Відповідальний підхід до перевірки документів і особи власника – це не зайва педантичність, а необхідна обережність. Один вечір чи декілька годин, витрачені на перевірку, гарантують спокій і захист ваших інтересів під час оренди житла. Довіряйте фактам, а не словам, і нехай ваша нова квартира стане місцем комфорту, а не джерелом несподіванок.